Umowa najmu okazjonalnego

Decydując się na wynajem nieruchomości bez wątpienia musimy obdarzyć naszego najemcę zaufaniem. Czy jednak prawo na równi stawia interesy właścicieli nieruchomości i najemców w przypadku ewentualnych problemów? Co jednak, gdy nasz lokator naruszy istotne postanowienia umowy? Przestanie nam płacić? Jak poradzić sobie z uciążliwym lokatorem w przypadku kiedy lokator nie chce dobrowolnie opuścić lokalu?

W rzeczywistości wielokrotnie sytuacja najemcy jest niestety silniejsza aniżeli mogłoby się wydawać biorąc pod uwagę przepisy o ochronie praw lokatorów. W takiej sytuacji z pomocą przychodzi póki co mało popularna instytucja – najmu okazjonalnego. Niniejsza forma zawierania umów jest bardziej sformalizowaną formą od umowy najmu, ale w znaczny sposób ułatwiającą rozwiązywanie ewentualnych problemów na linii wynajmujący (właściciel) – najemca. Celem wprowadzenia najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych było bowiem zwiększenie bezpieczeństwa dla osób fizycznych chcących wynajmować lokale mieszkalne i uzyskiwać z tego tytułu dochody.

Czym w ogóle jest najem okazjonalny i jak wygląda od strony formalnej?

Przedstawiając pokrótce samą umowę wskazać należy, iż umowa najmu okazjonalnego może być zawierana tylko na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat i tylko przez osoby fizyczne. Przedsiębiorcy mogą skorzystać z formy najmu instytucjonalnego, ale o tym innym razem. Swą formą różni się nieco od formy zwykłej umowy najmu. Otóż, poza standardowymi zapisami umowy, podstawową różnicą jest dodatkowy zapis umowny w postaci dobrowolnego zrzeczenia się przez najemców części przysługujących im praw, jak również zobowiązanie się do opuszczenia zajmowanego lokalu na żądanie właściciela nieruchomości. Sama umowa najmu okazjonalnego dla swej ważności nie wymaga formy aktu notarialnego.

Co więcej, aby dana umowa zawarta w formie najmu okazjonalnego była ważna musi spełniać dodatkowe wymagania przewidziane w art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Są nimi w szczególności elementy umowy takie jak:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 (sporządzone na piśmie opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem);.Warto w tym miejscu wskazać, iż nie jest koniecznym aby obie strony udały się do notariusza w celu sporządzenia powyższego aktu. Wystarczającym jest aby to najemca przedłożył nam niniejszy dokument, który stanie się załącznikiem naszej umowy;
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Poza wyżej wskazanymi dokumentami, dla ważności umowy najmu okazjonalnego niezbędnym jest zgłoszenie faktu zawarcia umowy w tej formie do odpowiedniego naczelnika urzędu skarbowego, właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela nieruchomości w terminie 14 dni od jej zawarcia. W przypadku nie dokonania zgłoszenia w terminie, umowa pomimo tego, że jest w ważna traci walor całej procedury najmu okazjonalnego i tym samym skutkuje pełną ochroną praw najemcy określoną w ustawie o własności lokali.

Czy warto zawierać umowę najmu w tej formie?

Analizując formię omawianej umowy odnosi się wrażenie, że jest ona mało zachęcająca do jej zawarcia, a to z uwagi na liczbę obowiązków związanych z jej prawidłowym zawarciem nałożonych na obie strony umowy (w tym również obowiązek poniesienia kosztów sporządzenia oświadczenia w formie aktu notarialnego). Zwrócić jednak należy uwagę przede wszystkim na korzyści dla strony wynajmującej w przypadku zaistnienia ewentualnych problemów ze strony najemcy. Zawierając umowę najmu okazjonalnego można bowiem skuteczniej i szybciej pozbyć się uciążliwych lokatorów, czy też odzyskać należne zaległości na drodze postępowania egzekucyjnego.

Co można zrobić, kiedy trafi się na nieuczciwego najemcę?

Po zaistnieniu przyczyny uzasadniającej zakończenie stosunku najmu, w pierwszej kolejności należy wypowiedzieć uciążliwemu lokatorowi umowę najmu na piśmie. Jeżeli po zakończeniu umowy najmu lokator uchyla się od obowiązku opuszczenia lokalu, przesyłamy bądź dostarczamy lokatorowi żądanie opróżnienia lokalu sporządzone również na piśmie (najlepiej z podpisem urzędowo lub notarialnie poświadczonym) wskazując mu co najmniej 7-dniowy termin do opuszczenia lokalu. Koniecznym jest abyśmy mieli potwierdzenie doręczenia takiego żądania. Przy dalszym uchylaniu się lokatora od obowiązku opuszczenia lokalu, mamy prawo wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego. Do wniosku należy załączyć:

1. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3. potwierdzenie zgłoszenia faktu rozpoczęcia do Urzędu Skarbowego faktu rozpoczęcia najmu okazjonalnego nieruchomości.
   W związku z powyższym, jeżeli lokator nie opuści nieruchomości w określonym terminie – grozić mu będzie natychmiastowa eksmisja bez prawa do otrzymania lokalu socjalnego czy nawet pomieszczenia tymczasowego. Właściciela nieruchomości (wynajmującego) zaś uchroni to przede wszystkim od długotrwałego i kosztowego procesu eksmisyjnego.

Podsumowując, pomimo złożonej procedury zawarcia umowy najmu okazjonalnego warto zastanowić się nad tą formą zabezpieczenia interesów wynajmującego, chociażby ze względu na uproszczenie sobie drogi do rozwiązania problemów z nieuczciwym najemcą. Jednocześnie wskazać należy, iż taka forma umowy nie stanowi żadnego ryzyka dla potencjalnego najemcy. Najemcy, którzy w żaden sposób nie będą naruszać warunków zawartej umowy, jak również nie będą uporczywie uchylać się od obowiązku zapłaty czynszu, mogą podpisać umowę najmu okazjonalnego bez obaw.