Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Coraz częściej podejmujemy decyzję o zakupie nieruchomości. Nieruchomości w postaci domu bądź mieszkania, w którym zamierzamy zamieszkać czy też nieruchomości, która posłuży nam jako inwestycja (np. pod wynajem) Co więcej, coraz częściej decydując się na zakup nieruchomości wybieramy nieruchomości dostępne w ramach rynku „pierwotnego” a nie „wtórnego”.

Przechodząc do aspektów prawnych związanych z zakupem nieruchomości, w treści niniejszego artykułu wskażemy czym różni się tytułowa umowa deweloperska od popularnej umowy przedwstępnej.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska jest umową nazwaną uregulowaną w Ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Ustawa deweloperska).

Umową deweloperską nazwiemy umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera.

Gdyby spróbować określić umowę deweloperską pomijając żargon prawniczy można po prostu wskazać, iż jest to umowa, która wiąże nabywających/kupujących daną nieruchomość z deweloperem, który zobowiązał się do jej wybudowania za określoną cenę, a po jej wybudowaniu oddania tejże nieruchomości w dalszej kolejności nabywcom.

Umowa deweloperska jest drugą z umów, którą zobowiązani jesteśmy podpisać w ramach planowanej inwestycji. Umowę deweloperską poprzedza bowiem najczęściej umowa rezerwacyjna, która m.in. pozwala na czasowe wyłączenie wybranej przez nas nieruchomości z oferty dewelopera. Umowa deweloperska nie jest też ostatnią z umów bo jej powiedzmy jej dopełnieniem jest zawarcie umowy przyrzeczonej tj. umowy przenoszącej własność nieruchomości-po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego .

UMOWA REZERWACYJNA—>UMOWA DEWELOPERSKA—>UMOWA SPRZEDAŻY

Skąd różnice w umowach? Przecież obie umowy kończą się podpisaniem umowy przyrzeczonej i przeniesieniem na nas prawa własności nieruchomości.

Powyższa kwestia była rozstrzygana chociażby Sąd Najwyższy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10, OSNC z 2011 r., z.7-8, poz. 79). Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na to, że umowa przedwstępna jest konstrukcją o wąskim zakresie zastosowania. Nie jest to umowa samodzielna, a stanowiąca jedynie instrument prowadzący do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie ma własnej charakterystyki, a właściwość i ocena konkretnych umów przedwstępnych zależy od tego, do jakiego typu umowy przyrzeczonej prowadzą.

Tymczasem umowa deweloperska ma własny cel społeczno – gospodarczy, prowadzący do wymiany świadczeń między kontrahentami-stronami umowy, co skutkuje tym, że wynikający z umowy deweloperskiej stosunek prawny ma charakter samodzielny, nie stanowiący jedynie zabezpieczenia wykonania umowy głównej. Jak wskazał w uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Najwyższy, „na świadczenie dewelopera składa się powiązany ściśle ze sobą kompleks obowiązków, których szczegółowe zestawienie zależy od konkretnego stanu faktycznego i wybranego przez strony wariantu umowy deweloperskiej. Świadczenia tego nie można zwężać do przeniesienia własności nieruchomości, gdyż z reguły obejmuje również wybór i podział gruntu, sporządzenie dokumentacji projektowej, uzyskanie pozwolenia na budowę, wybudowanie budynku, wyodrębnienie, rozkład i wystrój lokalu, przygotowanie miejsc postojowych lub garaży, dalsze zarządzanie całą nieruchomością itp.”.

W związku z tym umowa deweloperska „jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej źródło stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Nadaje jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera” (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01).

Umowa deweloperska – co powinna zawierać?

Umowa deweloperska zawiera w szczególności niżej wymienione elementy, w tym zapisy, które mają za zadanie jak najlepiej zabezpieczyć interesy nabywcy.:

1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

2) cenę nabycia nieruchomości,

3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

7) termin przeniesienia na nabywcę nieruchomości;

8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;

9) informacje dotyczące:

a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo

c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;

11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;

12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;

13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;

14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami;

16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;

18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności przedmiotu umowy wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Forma umowy deweloperskiej

Umowę deweloperską zawiera się zawsze w formie aktu notarialnego.

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach strony umowy tj. dewelopera i nabywcę.

Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej

Przepisy ustawy deweloperskiej zobowiązuje dewelopera do spełnienia szeregu obowiązków zanim dojdzie do podpisania umów deweloperskich. Skuteczny odbiór nieruchomości na finalnym/późniejszym etapie inwestycji uzależniony jest od spełnienia przez dewelopera kilku przesłanek na rzecz nabywców, szczególnie informacyjnych takich jak dostarczenie nabywcom nieruchomości prospektu informacyjnego, harmonogramu płatności czy innych niezbędnych przy sprzedaży nieruchomości dokumentów.

Prospekt informacyjny – Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. To nic innego jak pełny zakres informacji odnośnie inwestycji (domu czy mieszkania), które chcemy nabyć a realizowanej przez dewelopera. Prospekt choć z pozoru wydaje się być mało istotny, ma jednak ogromne znaczenie bowiem staje się obowiązkowym elementem umowy deweloperskiej. Ergo – to co znajdowało się w treści otrzymanego prospektu informacyjnego winno znaleźć się w treści umowy deweloperskiej bądź stać się jej integralnym załącznikiem.

Informacja o zmianie prospektu – w przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w postaci:

1) aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje, albo

2) nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów.

Harmonogram – Harmonogram jako element w umowie deweloperskiej określa co najmniej:

1) etapy realizacji;

2) procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach (poszczególnych wpłat na poczet ceny nabycia).

Harmonogram  zawiera co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów inwestycji, wynikającej z harmonogramu.

Informacje o sytuacji prawno-finansowej dewelopera – Deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym.

Udostępnienie dokumentów – Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;

2) kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;

3) kopią pozwolenia na budowę;

4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;

5) projektem budowlanym.

Prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej

Mamy ma prawo od umowy odstąpić , gdy:

1)  umowa deweloperska nie zawiera obowiązkowych a ww. elementów;

2) jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach;

3) jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;

4) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;

5) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;

6) w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Czy umowa deweloperska jest bezpieczna?

Decydując się na zakup nieruchomości chcemy mieć poczucie, że zainwestowane przez nas pieniądze nie znikną a inwestycja powstanie. Właśnie w celu zabezpieczenia interesów nabywców nieruchomości przychodzą zapisy ustawy deweloperskiej.

W oparciu o zapisy ustawy Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony na mieszkaniowym rachunku powierniczym:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Odpowiednie zapisy umowne oraz jedna z wyżej wymienionych form zabezpieczenia mieszkaniowym rachunkiem powierniczym to swojego rodzaju gwarancja dla nabywców, na wypadek zaistnienia sytuacji, w której deweloper nie dotrzymuje warunków bądź/i terminów budowy.

Umowa przedwstępna

Umową przedwstępną strony umowy przedwstępnej dążą do zawarcia w przyszłości określonej umowy przenoszącej własność/umowy sprzedaży nieruchomości, ale z jakichś powodów nie chcą lub nie mogą jej zawrzeć, a pragną zapewnić sobie możliwość zawarcia umowy na warunkach określonych już teraz.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to swojego rodzaju zapewnienie, że do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej dojdzie. Reguluje ją art. 389 kodeksu cywilnego. Literalne brzmienie przepisu wskazuje, że jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. W umowie przedwstępnej strony powinny zawrzeć zapisy dotyczące nabycia nieruchomości. Powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej tj. wskazanie przedmiotu umowy, cenę nieruchomości, termin zapłaty wskazanej ceny czy też winna zawierać wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej/odbioru nieruchomości.

Zawarcie umowy przedwstępnej następuje najczęściej wtedy, gdy nieruchomość gotowa jest już do sprzedaży ale nabywca potrzebuje dodatkowego czasu, np. na pozyskanie finansowania. Zatem troszkę inaczej niż w przypadku umowy deweloperskiej, którą jak już wyżej wskazywano, deweloper zobowiązuje się dopiero do wybudowania danej nieruchomości.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna. Którą z umów wybrać?

To czy podpiszemy umowę deweloperską czy umowę przedwstępną zależy od wielu czynników, ale najważniejszym z nich jest etap naszej inwestycji.

Umowa deweloperska – odpowiednia na wczesnym etapie inwestycji (każdorazowo zawierana w formie aktu notarialnego), najbezpieczniejsza kiedy przedmiot umowy jeszcze nie powstał (zawierana przed dniem powstania lokalu mieszkalnego). Z punktu widzenia dewelopera najbardziej restrykcyjna.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej – warta rozważenia jeżeli zawarcie umowy sprzedaży nastąpi w stosunkowo niedługim terminie czy też gdy inwestycja (nasza nieruchomość) jest już gotowa do odbioru i przy jednoczesnym zabezpieczeniu interesów nabywcy odpowiednimi zapisami umowy np. wynikającymi z umowy karami umownymi.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego – najpewniejsza kiedy decydujemy się na zakup gotowej nieruchomości, ale termin zawarcia umowy przyrzeczonej/zawarcia umowy sprzedaży obejmuje kilkanaście tygodni /kilka miesięcy.

Żadna z umów nie daje nam 100% gwarancji, iż uda nam się zawrzeć umowę przyrzeczoną. Jednak przed podpisaniem umowy deweloperskiej czy umowy przedwstępnej zachęcamy do dokładnej analizy ich zapisów i wynikających z ich treści nałożonych na nabywców praw i obowiązków.